Le syndic de copropriété est un véritable chef d’orchestre au sein de la copropriété.
Son activité est réglementée par la loi Hoguet du 2 juillet 1970 sur l’exercice des professions immobilières et par la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Depuis le 24 mars 2014, la loi pour un l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) ajoute de nouvelles obligations.
Toute copropriété doit disposer d’un syndic. Le syndicat des copropriétaires (l’ensemble des propriétaires de l’immeuble) peut choisir, lors d’une assemblée générale, de confier la gestion de la copropriété à un professionnel de l’immobilier ou à un copropriétaire.
Pour exercer ses missions, le syndic professionnel doit :
- posséder une carte professionnelle,
- ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom de la copropriété (sauf vote contraire de l’assemblée générale des copropriétaires).
Si les copropriétaires ont choisir d’élire l’un des leurs, la personne désignée doit obligatoirement ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.
- avoir contracté une assurance responsabilité civile professionnelle
- disposer d’une garantie financière suffisante pour couvrir les fonds de tous les syndicats gérés (110 000 euros minimum)
Son rôle consiste à faire appliquer le règlement de copropriété par l’ensemble des occupants de l’immeuble et à mettre en œuvre les décisions votées par l’assemblée générale des copropriétaires.
Ses missions sont nombreuses :
- Il prend en charge l’administration et la conservation de l’immeuble
- Il contracte les assurances de l’immeuble, négocie et signe les contrats d’entretien
- Il établit le budget prévisionnel, les comptes du syndicat des copropriétaires et les décomptes individuels de charges de chaque propriétaire
- Il procède au recouvrement des charges auprès de chaque copropriétaire. Il archive tous les documents de la copropriété
- Le syndic est le représentant légal du syndicat de copropriétaires, il le représente notamment devant la justice
Chaque année, il doit convoquer une assemblée générale : les décisions sont prises lors de ce rendez-vous annuel qui est l’occasion de réaliser le bilan des actions menées pendant les douze derniers mois et de voter le budget prévisionnel de l’année à venir pour faire fonctionner l’immeuble.
Administration, gestion, conservation et valorisation de la copropriété, choix des prestataires, suivi des travaux ou encore application des décisions prises en assemblée générale…, les champs d’intervention et les compétences qui y sont associées confèrent au syndic un rôle déterminant au sein de la copropriété.
LES MISSIONS DU SYNDIC DE COPROPRIETE
Le syndic prend en charge l’administration de l’immeuble et des équipements collectifs pour les comptes des copropriétaires.
Il doit faire respecter le règlement de copropriété et exécute les décisions de l’assemblée générale. Il doit, en outre, accomplir tous les actes nécessaires à la bonne conservation de la copropriété.
Parmi ses missions, le syndic…
- établit et tient à jour la liste des copropriétaires avec indication des lots
- détient les procès-verbaux d’assemblées générales, les archives de la copropriété sauf si le syndicat des copropriétaires a décidé de confier ses archives à une entreprise tiers (règlement de copropriété, division de lots…)
- tient à jour le carnet d’entretien
- engage et gère le personnel nécessaire au bon fonctionnement de l’immeuble
- convoque et anime les assemblées générales dans le respect de la législation en vigueur
- négocie et signe les contrats d’entretien afférents à la gestion de l’immeuble
- établit le budget prévisionnel et les comptes du syndicat des copropriétaires, ainsi que les décomptes individuels des charges de chaque copropriétaire
- contribue à valoriser le patrimoine des copropriétaires
- veille à l’entretien des parties communes
- surveille l’exécution des travaux décidés en assemblée et souscrit les polices d’assurance, etc.
LA REGLEMENTATION DU SYNDIC
Le métier syndic est réglementé par la loi Hoguet du 2 juillet 1970 sur l’exercice des professions immobilières et par la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Par ailleurs, depuis le 24 mars 2014, la loi pour un l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) a ajouté de nouvelles obligations à cette activité.
Le syndic est désigné par l’assemblée des copropriétaires à la majorité des voix de tous les copropriétaires ou, le cas échéant, si le syndic recueille au moins un tiers des voix, à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés en assemblée générale.
Pour exercer, le syndic doit détenir une carte professionnelle délivrée par la préfecture portant la mention « gestion immobilière ». Si sa carte est délivrée à compter du 1er juillet 2015 elle porte la mention « Syndic de copropriété » et est délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie territoriale.
Pour obtenir cette carte, le syndic doit :
- justifier d’une aptitude professionnelle (diplôme et/ou solide expérience sur le terrain)
- disposer d’une garantie financière destinée à assurer les fonds qu’il détient pour le compte de tiers. Le montant de la garantie minimum est de 110 000 €
- Sa carte professionnelle porte la mention « peut recevoir des fonds » et tous ses documents commerciaux celles relatives au montant de la garantie, le nom et l’adresse du garant
- bénéficier d’une assurance en responsabilité civile professionnelle contre les conséquences pécuniaires dont il pourrait être tenu responsable dans le cadre de ses activités
- prouver qu’il n’est pas frappé d’une incapacité ou d’une interdiction d’exercer la profession
LES HONORAIRES
Si les honoraires du syndic sont libres, ils présentent la particularité de se partager en deux parties: une partie forfaitaire pour ses prestations de gestion courante, et une autre partie spécifique pour ses prestations complémentaires.
Dans le cadre de la loi ALUR et de la mise en œuvre du modèle type de contrat de syndic, à compter du 1erjuillet 2015, pour tous les contrats conclus et ceux renouvelés à partir de cette date, le contrat de syndic prévoit une rémunération annuelle forfaitaire pour les prestations de gestion courante.
Ce contrat type fixe une liste limitative de prestations particulières, non incluses dans le forfait, pouvant donner lieu à une rémunération complémentaire à la rémunération annuelle et forfaitaire.
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